Объясняет юрист Что можно и нельзя строить на участке без разрешения (20 photos)

Планируете расширить дом, пристроить террасу, возвести гараж или баню? В большинстве случаев необходимо будет согласовать изменения на участке в соответствии с законом. Расскажу, каких именно объектов это касается.

Архитектурная студия ТУДА

Понять, потребуют ли новые или реконструируемые объекты согласования и регистрации, довольно просто. Для этого нужно ответить на два вопроса о ВРИ участка и фундаменте постройки.

1. Что такое ВРИ и как его узнать для вашего участка?
ВРИ вид разрешенного использования участка определяет, подходит ли земельный участок для сельского хозяйства и садоводства, можно ли возводить на нем строения на фундаменте, либо это строго запрещено.

Посмотреть ВРИ можно в выписке из ЕГРН (заказывается в Росреестре).

Максим Гримм

Какие ВРИ бывают

ИЖС индивидуальное жилищное строительство земли, на которых можно возводить капитальные строения высотой до трех этажей. Любые ремонтные и строительные работы на такой земле требуют предварительного согласования с надзорными органами и последующей регистрации в Росреестре.

Согласовывать нужно изменения не только в конструкции самого дома, но и пристройки к нему, надстройки, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке, в том числе усадебные жилые дома. Процедура занимает до трех месяцев.

ЛПХ личное подсобное хозяйство. Это земли под сельское хозяйство, где можно возводить жилые дома не выше трех этажей. Часто сами собственники относят к ЛПХ и садовые участки, хотя это не так. Объекты на такой земле могут быть благоустроены. Некоторые собственники подводят к домам отопление и водоснабжение проживать в таких домах можно круглый год с регистрацией по месту жительства. Хотя так происходит не всегда и не является обязательным условием. Любые перестройки и перепланировки на землях ЛПХ требуют согласования и регистрации в Росреестре.

Студия Ландшафтного дизайна "Gardens-Ландшафт"

СНТ и ДНП садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Это земли для садов и огородов. Дома, построенные здесь, считаются нежилыми, тем не менее регистрировать их и согласовывать перестройку все равно придется.

BUGAEV Parks & Gardens

Важно: Сейчас на землях СНТ и ДНП можно сразу построить жилой дом или перевести садовый дом в статус жилого, подведя к нему коммуникации. Для этого в проектной организации нужно составить техническое заключение и на его основании признать дом жилым в администрации района. После чего объекты, расположенные на участке, необходимо перерегистрировать как жилые капитальные постройки. Согласование займет один месяц.

ПО ТЕМЕ
Объясняет юрист: Как перевести садовый (дачный) дом в жилой

Артель "Данила, Макар и братья"

2. Есть ли у здания фундамент?

Фундамент есть: строения капитальные
Строительство капитальных объектов (жилых или нежилых) необходимо сначала согласовать с администрацией района, а после возведения зарегистрировать в Росреестре.

При реконструкции ранее зарегистрированного объекта (дома, бани, гаража и т.д.) согласования требуют те действия, в результате которых меняются площадь, габариты и конструкция здания (включая перепланировку).

ARCADIA GARDEN Ландшафтная Студия

Например, если собственник пристроил к дому веранду, технические параметры здания изменились необходимо согласовать. Если же новую веранду возвели на месте такой же снесенной старой, согласования не требуется. Но если веранда была обычная, а стала остекленная это перепланировка, ее тоже придется согласовывать.

Исключение: Теплицы (не предназначенные для коммерческого использования) также возводят на ленточном или свайном фундаменте. Однако регистрации такие сооружения не требуют.

Ландшафтная мастерская Этюд

На фото: даже если теплица на фундаменте, согласовывать ее строительство не нужно по факту доказать, что это сооружение стоит на фундаменте и является капитальным строением, практически невозможно

Бани в Туле

Фундамента нет: строения некапитальные
Сюда относятся все постройки, не имеющие связи с землей и которые можно при необходимости легко перенести или передвинуть на участке. Это бытовки, парники без фундамента, мобильные бани, металлические гаражи и т.д.

Получается, что баню, например, придется узаконить только в том случае, если она изначально построена на фундаменте. Если же это баня-бочка (как на фото), которую в любой момент можно передвинуть на участке, регистрировать ее не нужно. То же самое и с гаражом: если есть фундамент регистрация объекта обязательна, а если это металлическая коробка без фундамента регистрация не нужна.

ООО Андера

Когда согласовывать до или после?
Здесь все также зависит от вида разрешенного использования земель.

На землях ИЖС и ЛПХ строительство / перепланировку капитальных объектов согласовывают с администрацией района еще до начала работ. А после их завершения регистрируют объект в Росреестре.

На участках СНТ разрешено проводить регистрацию уже после завершения строительства такое право дает дачная амнистия. Но если дом зарегистрирован как жилой, необходимо сначала подать уведомление на реконструкцию, получить все разрешительные документы и только потом перестраивать.

Kerimov Architects

Как согласовать изменения капитального строения

Вариант #1: Меняем площадь / габариты ранее зарегистрированного дома

Шаг 1. Получите выписку из ЕГРН (можно любую, но лучше расширенную в ней больше информации) на участок и дом. Сделать это можно через отделение МФЦ.

Объясняет юрист: Что можно [и нельзя] строить на участке без разрешения

Пример расширенной выписки из ЕГРН, содержащей основные характеристики участка и объекта недвижимости; фото с сайта gbo-vialle.ru

Архитектурная Лаборатория

Шаг 2. Напишите заявление в администрацию района, что планируете внести изменения в параметры дома. Заявление можно подать через МФЦ или сайт Госуслуги.

Администрация может потребовать согласовать проект с Росавиацией, если участок расположен в радиусе 30 км от аэропорта, или департаментом культурного наследия, если реконструкция затрагивает защищаемый им объект.

Важно: Расстояние от дома до границ участка должно быть не менее трех метров. В противном случае согласования объект не получит.
ОБ ЭТОМ
Как правильно: Выбрать место для дома в границах участка

Sazama Design Build Remodel

Шаг 3. Приступайте к ремонту / строительству, когда получите все необходимые разрешения.

Шаг 4. После завершения ремонта закажите технический план у проектировщика (агентства с доступом СРО). Составлять проект перепланировки при этом не нужно.

Шаг 5. Полученный техплан вместе с заявлением на изменение параметров отправьте в Росреестр. Новые сведения будут внесены в ЕГРН в течение 15 рабочих дней.

NOTT DESIGN STUDIO

Вариант #2: Делаем перепланировку
Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка это изменение конфигурации жилого помещения, которое необходимо отразить в техпаспорте.

Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки (разработкой проектной документации могут заниматься только специалисты, имеющие лицензию СРО).

Шаг 2. Согласуйте проект с администрацией. Сделать это можно лично или через МФЦ. Помимо проекта, вам понадобятся техпаспорт и план помещения (можно взять в БТИ), а также документы, устанавливающие право собственности на дом и участок.

NOTT DESIGN STUDIO

На плане: пример реконструкции дома с перепланировкой помещений летняя дача превратилась в постоянное жилье для семьи

Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку, оно будет готово в течение 30 рабочих дней.

Шаг 4. После завершения ремонтных работ обратитесь в администрацию района / поселка, чтобы пригласить приемочную комиссию (ее состав утверждается органами местного самоуправления). Комиссия составит акт о перепланировке и самостоятельно направит его на регистрацию в Росреестр.

Шаг 5. Получите техпаспорт и новую выписку из ЕГРН в Росреестре.

Scudder General Contractors

Вариант #3: Перестраиваем еще не оформленный дом / баню
Переделки в таком здании не требуют предварительных согласований. А достраивать или перестраивать неоформленный объект можно вплоть до получения разрешительных документов.

Приступать к процессу узаконивания можно уже по завершении ремонта.

Пример техплана для согласования уже возведенного дома. Фото с сайта geos24.ru

Шаг 1. Закажите технический план у проектировщика (агентства с доступом СРО).

Шаг 2. Отправьте технический план в Росреестр через МФЦ или Госуслуги.

Шаг 3. Получите новую выписку из ЕГРН.

А если не согласовывать?
Штраф в размере трех тысяч рублей, предусмотренный за незаконную постройку, конечно, вряд ли кого-то серьезно испугает. Но последствия решения не согласовывать могут быть гораздо серьезнее. Например, вам могут отказать в подключении центральных коммуникаций (при общей газификации поселка), если строение не зарегистрировано в Росреестре.

В случае необходимости продать дом, согласования делать все равно придется. Сам процесс займет около трех месяцев (если вообще будет возможен) не каждый покупатель согласится столько ждать, сделка может сорваться.