Вопрос юристу

На фото: пример балкона с французским окном

Шаг 1: А у вас точно балкон?
Подробная статья об этом у нас уже была. Если коротко, балкон выдается за пределы фасада. Стена у него одна общая с домом. Балконная плита буквально зажата между плитами перекрытия дома, из-за чего допустимая нагрузка на нее невелика. Как следствие, многие балконы даже запрещено остеклять.

На фото: пример лоджии с французским окном

Лоджия имеет три стены, за пределы фасада не выдается. Плита перекрытия имеет три точки опоры, поэтому допустимая нагрузка больше, чем на балконную плиту. Лоджии можно утеплять и остеклять. В отличие от балкона, лоджия не имеет боковых окошек только одно фронтальное.

Кстати: Если у вас в квартире лоджия, обратите внимание на нашу статью о том, как визуально присоединить лоджию к комнате через французские окна (распашные или раздвижные).

Шаг 2: Какое у вашего балкона ограждение?

Если балкон с кованым ограждением
В сталинках, хрущевках, некоторых брежневках и в кварталах исторической застройки большинство балконов с кованым ограждением. Через такой балкон с улицы хорошо видны и окно, и дверной блок. Двойное распашное французское окно (как на фото) изменит облик фасада, поэтому перепланировку нужно обязательно согласовать с архитектурным советом.

На фото кухня в типовой панельной двушке в Марфино с выходом на балкон

В чем проблема таких балконов? Они небольшие по площади (22,5 кв.м), неправильной скошенной формы. Из-за высокого глухого парапета и стандартного стеклопакета между балконом и квартирой они смотрятся не слишком уютно. А маленькое окно уменьшает поток света. Присоединить балкон к квартире полностью нельзя. Утеплить и использовать круглогодично дорого.

В качестве летней зоны отдыха балкон с закрытым парапетом однозначно проигрывает балкону с ковкой выглядит в разы менее привлекательно.

Получается, если балкончики в сталинках можно застелить террасной доской, поставить цветы и пить там кофе по утрам (пример на фото), то в панельных домах балконы с глухим парапетом банально используют как кладовку.

На визуализации: устройство зоны отдыха на балконе

Но если сделать французское окно, а балкон благоустроить это изменит и облик комнаты, и облик балкона. Решение недорогое и несложное с точки зрения согласования.

Ситуация: Владелец однокомнатной квартиры в типовой панельке в Москве работает по контракту в Торонто и временно живет там. Но планирует в ближайшее время возвращаться в Россию. Он обратился к нам, чтобы полностью поменять интерьер и сделать типовую однушку современной и комфортной.

Решение: Мы зонировали комнату на спальную и гостевую части. Чтобы визуально расширить пространство и сделать глухой балкон в панельной квартире уютнее, предусмотрели французское раздвижное окно шириной 1,5 метра. Удалось без проблем согласовать частичный демонтаж подоконного блока и перенести батарею на боковую стену. Сейчас ремонт в активной стадии.

На фото: процесс ремонта

При демонтаже подоконного блока радиатор отопления переносится на простенок слева или справа от окна, в некоторых случаях имеется техническая возможность установить встроенный в пол конвектор прямо под окном.

ИТОГ

1. Французское окно проще сделать на балконе с глухим ограждением. Это не требует сложной процедуры согласования с архсоветом, однако уведомить ТСЖ и управляющую компанию стоит.
2. Французское окно на балкон в панельном доме оптимальное решение и для комнаты, и для зоны отдыха на балконе.

3. Если в доме балконы с открытым ограждением, французское окно придется согласовывать с жилинспекцией (в историческом здании или на фасаде, который выходит на центральную улицу, менять тип остекления нельзя).

4. В некоторых домах нельзя снести весь подоконный блок он зажимает плиту. Но можно согласовать снос части подоконного блока и сделать широкий проход на балкон (французское окно) с более узким окном сбоку.

Что такое незаконная перепланировка?
Юристы так называют самовольный ремонт, выполненный с существенным переустройством исходной перепланировки, на который НЕ было выдано разрешение надзорных органов (Госжилинспекции и БТИ). Часто такие перепланировки проходят с нарушением нормативов и потому караются.

Самые страшные последствия незаконной перепланировки это частичное или полное обрушение жилого здания; нарушение работы систем коммуникаций многоквартирного дома; промерзание / плесень / отсутствие вентиляции в помещении, что ведет к ухудшению условий жизни.

Я ничего плохого не сделал, нормативы не нарушил надо ли согласовывать?
Даже если проведенная перепланировка, на ваш взгляд, не влияет на технические характеристики жилья и дома в целом, согласовывать ее все равно нужно. Зачем?

1. Убедиться, что опасности для вас и соседей перепланировка действительно не несет (иногда наше самое безобидное, казалось бы, действие может существенно ухудшить условия проживания в соседних квартирах).
2. Чтобы не снизить цену квартиры. Несогласованная перепланировка уменьшает рыночную стоимость жилья минимум на 10%. К тому же на него практически невозможно получить ипотечный кредит. А значит, продать квартиру будет сложнее.

3. Чтобы избежать санкций от жилинспекции или других надзорных органов.

Как узнают, что я сделал перепланировку?
Даже о самой филигранной перепланировке рано или поздно узнают. Вариантов, как это может случиться, несколько.

• Сообщат недовольные перфоратором соседи. По статистике, соседские жалобы самый распространенный вариант оповещения надзорных органов.
• Во время плановой проверки общедомовых коммуникаций специалист БТИ обнаружит несоответствие расположения отопительных приборов или воздуховода планам БТИ.
• Во время проверки из-за любой аварии в доме. При этом значительная вина за происшествие будет возложена на собственника незаконной квартиры, даже если он в случившимся не виноват (это повлечет дополнительные штрафы).
• При аварии в самой квартире.
• В процессе предпродажной оценки квартиры риелтором, который может уведомить о нарушениях жилинспекцию.

Алгоритм наказания универсален для всех типов нарушений по части перепланировки. Порядок шагов следующий:

1. Жилинспекция выписывает штраф за самовольную перепланировку (в регионах это могут делать органы местного самоуправления или региональный БТИ).
2. После уплаты штрафа и передачи пакета документов в БТИ собственник получает новый техпаспорт на квартиру с новыми границами помещения.
3. Если перепланировка несовместима с требованиями закона и нарушает все нормативы, то жилинспекция вместе со штрафом выписывает предписание вернуть квартиру в исходный вид (до ремонта и перепланировки). Предписание выдается до трех раз.
4. Если собственник игнорирует все предписания, дело передается в суд, где владельца лишают права выезда за границу.
5. Если в процессе рассмотрения дела судом собственник продолжает уклоняться от исполнения предписаний, он лишается права собственности на жилье.

Самые рискованные нарушения
Если их выявляют, гарантированно требуют вернуть квартиру в исходное состояние (как изображено в техпланах).

• Перепланировка с нарушением целостности несущих конструкций (в Москве были случаи, когда в результате неверной и несогласованной перепланировки перекрытие падало на квартиру соседей снизу).
• Перевод жилого помещения в нежилое (квартира на первом этаже без разрешения стала салоном красоты).
• Работы с участием общедомового имущества, например, урезание каналов вентиляции.
• Перенос радиаторов на территорию балкона / лоджии.
• Присоединение к комнате лоджии или жилой комнаты с газифицированной кухней.
• Штробление стен под электропроводку с нарушениями.

Фото с сайта ads-5.ru

ШАГ 1: Запросите архивную копию техпаспорта БТИ

Важно: Многие по незнанию начинают процесс согласования с запроса стандартного паспорта БТИ, который применяется при легальной перепланировке. Но в данном случае это ошибка: квартиру посетит техник из БТИ и начертит красные линии на плане. Сдавать на согласование только технический паспорт в красных линиях нельзя: жилинспекция не сможет вынести решения, так как понятно, что стало после, но не понятно, что было до перепланировки.

Фото с сайта evdom.ru

ШАГ 2: Закажите техническое заключение (ТЗ)
Такой документ о состоянии несущих конструкций разработает любая проектная организация с доступом СРО.

Цена услуги: примерно 25 000 рублей.
Время: 14 дней.

ШАГ 3: Получите выписку из ЕГРН
Выписка называется Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости и правообладателях. Сделать запрос нужно через МФЦ.

Цена услуги: госпошлина составит 350 рублей.
Время: до 9 рабочих дней.

ШАГ 5: Дождитесь инспекции ГЖИ
Если перепланировка проведена в рамках закона, инспектор сверит техническое заключение по ранее выполненным работам с фактической планировкой. И в случае соблюдения нормативов выдаст акт о завершенном переустройстве.

Цена услуги: бесплатно.
Время: около 1,5 месяцев.

ШАГ 6: Вызовите техника БТИ
Для этого оформите заявку в БТИ, предоставив копию акта о завершенном переустройстве. После этого к вам в квартиру направят техника-обмерщика. На основании сделанных им обмеров выпустят новый техпаспорт с указанием границ помещений.

Цена услуги: примерно 20 000 рублей.
Время: 3 недели.

Согласование перепланировки можно получить специализированному агентству с доступом СРО. Так можно сэкономить не только время (до двух месяцев), но и деньги. Средняя стоимость услуги в Москве примерно 50 000 рублей. Самостоятельное согласование обойдется дороже.

ВАША ОЧЕРЕДЬ
Если вам приходилось оформлять перепланировку задним числом, поделитесь опытом. Расскажите, сколько времени у вас заняло согласование и с какими сложностями пришлось столкнуться в процессе